<계약갱신 요구의 의의>
[계약갱신 요구]
※ 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례 규정은 「상가건물 임대차보호법」에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
- 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).
- 임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.
- 임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다(부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결).
<계약갱신의 범위>
[계약갱신의 범위]
- 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).
- 따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.
- "최초의 임대차 기간"이란 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 「상가건물 임대차보호법」 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미 합니다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결).
※ 「상가건물 임대차보호법」제10조제2항의 개정규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[「상가건물 임대차 보호법」 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조].
[갱신된 임대차의 조건]
- 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 본문).
- 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서 및 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
<상가건물 임대차계약을 갱신하고 싶어요. 언제까지 가능할까요?>
Q. 서울에서 조그만 분식점을 10년째 운영하고 있는 A씨는 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가오자 다시 계약을 갱신하려고 합니다. A씨는 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
A. 안 됩니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 10년 동안만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차 보호법」 제10조제2항). 10년째 분식점을 운영하고 있는 A씨의 계약갱신요구권은 더 이상 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 보호를 받지 못하므로, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.
<계약갱신의 예외>
[계약갱신이 거절되는 경우]
- 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서).
- 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
-√ 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」제10조의9).
√ 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항).
- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
<계약갱신의 특례>
[「상가건물 임대차보호법」 적용대상의 보증금액을 초과하는 계약갱신의 경우]
- 「상가건물 임대차보호법」의 적용범위에 해당하는 보증금액(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서)을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2).
<Q&A>
Q : (부동산/임대차 : 상가임대차: 재계약) 서울에서 보증금 2억원인 상가건물에서 조그만 분식점을 2년째 운영하고 있는데, 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가왔습니다. 계약을 다시 갱신하고 싶은데 가능할까요?
A : 가능합니다.
-임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며(전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않아야 함),
- 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
◇ 계약갱신의 범위
☞ 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
☞ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다.
◇ 계약갱신의 예외
☞ 임대인은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
· 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
√ 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다.
√ 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항).
· 임차인이 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
· 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
· 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
· 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
· 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
· 임대인이 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
· 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>
이상으로 생활법률정보_상가건물임대차_상가건물 임대차 계약_계약갱신 요구의 의의, 계약갱신의 범위, 상가건물 임대차계약을 갱신하고 싶어요. 언제까지 가능할까요?, 계약갱신의 예외, 계약갱신의 특례에 대한 내용을 정리하였습니다.
생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바라며, 일상생활과 관련된 민원처리 및 민원서류 발급 등은 정부24 홈페이지 및 대한민국 법원 전자가족관계등록시스템 등을 이용하시면 됩니다.
[민원처리 및 민원서류 발급]
| 정부24 홈페이지 바로가기 |
| 대한민국법원 전자민원센터 홈페이지 바로가기 |
| 국민권익위원회 공익신고하기 바로가기 |
[법령 질의]
| 법제처 국가법령센터 홈페이지 바로가기 |
| 국민신문고 홈페이지 바로가기 |
상기 홈페이지의 중단의 “법제처는 우리나라의 모든 법령정보를 제공합니다.” 아래 검색창에서 “현행법령” 옆의 화살표를 누르면 법령부터 판례에 이르기까지 원하는 정보를 바로 검색할 수 있습니다.
상기 내용은 법제처 생활법령정보의 내용을 기반으로 작성된 글입니다.