생활법률정보_용도 변경_용도변경 전 확인사항_용도지역의 의의, 용도지역의 종류와 용도변경 제한

<용도지역의 의의>

 

[용도지역]

 

- “용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제15호).

 

 

 

[※ 건폐율이란?]

 

- “건폐율”이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 20쪽).

 

- 건폐율 산정 시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 20쪽).

 

 

 

[※ 용적률이란?]

 

- “용적률”이란 대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 말합니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 182쪽).

 

- 용적률은 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 말하며, 용적률이 높을수록 대지면적에 대한 호수밀도 등이 증가하게 되므로 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표로 활용됩니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 182쪽).

 

- 국토교통부장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 용도지역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항).

 

 

 

<용도지역의 종류와 용도변경 제한>

 

[용도지역의 종류]

 

- 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조).

 

- 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역

 

- 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

 

- 농림지역 : 도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역

 

- 자연환경보전지역 : 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 국가유산의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위해 필요한 지역

 

 

 

[용도지역에서의 용도변경 제한]

 

- 위의 용도지역은 다음과 같이 세분되며, 각 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물과 없는 건축물을 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조, 제71조제1항 및 별표 2부터 별표 22까지).

용도구역				용도지역 안에서의 건축제한
도시 지역	주거지역	전용주거지역	제1종전용주거지역	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 2
			제2종전용주거지역	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 3
		일반주거지역	제1종일반주거지역	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 4
			제2종일반주거지역	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 5
			제3종일반주거지역	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 6
		준주거지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 7
	상업지역	중심상업지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 8
		일반상업지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 9
		근린상업지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 10
		유통상업지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 11
	공업지역	전용공업지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 12
		일반공업지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 13
		준공업지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 14
	녹지지역	보전녹지지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 15
		생산녹지지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 16
		자연녹지지역		「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 17
관리 지역	보전관리지역			「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 18
	생산관리지역			「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 19
	계획관리지역			「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 20
농림지역				「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 21
자연환경보전지역				「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 22

 

 

 

- 각 용도지역에서의 건축제한을 적용함에 있어서 부속건축물에 대해서는 주된 건축물에 대한 건축제한을 따릅니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조제2항).

 

- 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등은 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항에 맞아야 합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제4항).

 

※ 2012년 1월 20일 이후에 「건축법 시행령」 별표 1에서 새로이 규정하는 건축물이면서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 2부터 별표 22까지 정하지 않는 건축물의 종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시군계획조례로 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조제3항).

 

- 각 용도지역 안에서의 구체적인 건축제한의 내용은 각 지역의 군·도시계획조례를 확인하시기 바랍니다. 각 지역의 군도시계획조례는 <국가법령정보센터-자치법규>에서 검색할 수 있습니다.

 

 

 

<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>

 

이상으로 생활법률정보_용도 변경_용도변경 전 확인사항_용도지역의 의의, 용도지역의 종류와 용도변경 제한에 대한 내용을 정리하였습니다.

 

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