생활법률정보_재개발사업_재개발사업 개관_재개발사업의 의미, 그 밖의 정비사업

<재개발사업의 의미>

 

[재개발사업의 의미]

 

- “재개발사업”이란 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 1)·2) 외의 부분 전단).

 

※ “노후·불량건축물”이란 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조).

 

- 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

- 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물

√ 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물

√ 건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물

 

 

 

- ① 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하고,

 

- ② 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서, 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조제1항에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시·도조례”라 함)로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물

√ 규제「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인해 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물

√ 공장의 매연·소음 등으로 인해 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물

√ 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위해 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

 

- 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 시·도조례로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물

√ 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물

√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물

 

 

 

※ “정비기반시설”이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말함), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제3조).

 

- 녹지

- 하천

- 공공공지

- 광장

- 소방용수시설

- 비상대피시설

- 가스공급시설

- 지역난방시설

- 주거환경개선사업을 위해 지정·고시된 정비구역에 설치하는 공동이용시설로서 사업시행계획서에 해당 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함)이 관리하는 것으로 포함된 시설

 

 

 

※ 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 합니다[「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 1)·2) 외의 부분 후단 및1)·2)].

 

√ 시장·군수등, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가(조합과 공동으로 시행하는 경우 포함) 재개발사업의 시행자나 대행자일 것

 

√ 건설·공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 대상 분양분[「도시 및 주거환경정비법」 제80조에 따른 지분형주택(이하 "지분형 주택"이라 함)은 제외]을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 20 이상 100분의 50 이하 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 비율 이상을 지분형주택, 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 건설·공급할 것

 

 

 

[재개발사업의 시행방법]

 

- 재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제23조제2항).

 

※ 정비사업과 관련된 환지에 대해서는 규제「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제69조제2항).

 

 

 

<그 밖의 정비사업>

 

[정비사업의 종류]

 

- 정비사업은 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로서 재개발사업 외 다음의 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목·다목).

 

- 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업

 

- 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

※ 재건축사업에 관한 자세한 사항은 이 사이트 『재건축사업』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.

 

 

 

<Q&A>

 

Q : (부동산/임대차 : 재개발사업: 재개발사업의 추진 절차) 재개발사업은 재건축사업과 어떤 차이가 있으며, 추진 절차는 어떻게 진행되나요?

 

A : 재개발사업은 재건축사업과는 달리, 낙후된 주거환경까지 모두 정비하며 공공사업의 성격을 띄는 차이점이 있습니다.

 

◇ 재개발사업의 개념

☞ 재개발사업은 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.

 

 

 

◇ 재개발사업의 추진 절차

☞ 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업이 시작됩니다.

 

☞ 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다.

 

☞ 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차를 진행하여 재개발사업이 완료됩니다.

 

☞ 절차개관(조합 시행의 경우) : 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산

 

☞ 절차개관(조합 외 자의 경우) : 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산

 

 

 

<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>

 

이상으로 생활법률정보_재개발사업_재개발사업 개관_재개발사업의 의미, 그 밖의 정비사업에 대한 내용을 정리하였습니다.

 

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