<중개계약의 체결>
[일반중개계약과 전속중개계약]
- 중개계약은 다음과 같이 ① 일반중개계약과 ② 전속중개계약으로 구분할 수 있습니다(「공인중개사법」 제22조, 제23조, 규제「공인중개사법 시행령」 제20조 및 규제「공인중개사법 시행규칙」 제14조제2항).
| 구분 | 내용 |
| 일반중개계약 | ▪ 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위해 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 다음의 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있습니다. √ 중개대상물의 위치 및 규모 √ 거래예정가격 √ 거래예정가격에 대하여 정한 중개보수 √ 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수해야 할 사항 |
| 전속중개계약 | ▪ 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰할 때 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약(이하 "전속중개계약"이라 함)을 체결할 수 있습니다. ※ 전속중개계약의 유효기간은 3개월로 합니다. 다만, 당사자간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따릅니다. ▪ 전속중개계약은 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제15호서식에 따른 계약서에 의하여야 하며, 개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 해당 계약서를 3년 동안 보존해야 합니다. ▪ 개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 다음의 정보를 공개해야 합니다. 다만, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개해서는 안 됩니다. √ 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물의 용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위해 필요한 사항 √ 벽면 및 도배의 상태 √ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 설비, 오수·폐수·쓰레기 처리시설 등의 상태 √ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교 등과의 근접성, 지형 등 입지조건, 일조(日照)·소음·진동 등 환경조건 √ 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항(다만, 각 권리자의 주소·성명 등 인적 사항에 관한 정보는 공개해서는 안 됨) √ 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항 √ 중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가. 다만, 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 않을 수 있음 |
<부동산거래정보망의 지정 및 이용>
[부동산거래정보망의 지정]
- 국토교통부장관은 개업공인중개사 상호간에 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산거래질서를 확립하기 위해 부동산거래정보망을 설치·운영할 자를 지정할 수 있습니다(「공인중개사법」 제24조제1항).
[지정요건]
- 부동산거래정보망으로 지정을 받을 수 있는 자는 「전기통신사업법」에 따른 부가통신사업자로서 다음의 요건을 갖춘 자로 합니다(「공인중개사법」 제24조제2항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제15조제2항).
1. 그 부동산거래정보망의 가입·이용신청을 한 개업공인중개사의 수가 5백명 이상이고 2개 이상의 특별시·광역시·도 및 특별자치도(이하 "시·도"라 함)에서 각각 30인 이상의 개업공인중개사가 가입·이용신청을 하였을 것
2. 정보처리기사 1명 이상을 확보할 것
3. 공인중개사 1명 이상을 확보할 것
4. 부동산거래정보망의 가입자가 이용하는데 지장이 없는 정도로서 국토교통부장관이 정하는 용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터설비를 확보할 것
[지정신청]
- 부동산거래정보망을 설치·운영할 자로 지정받으려는 자는 거래정보사업자지정신청서에 다음의 서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출해야 합니다. 이 경우 국토교통부장관은 행정정보의 공동이용을 통하여 법인 등기사항증명서(신청인이 법인인 경우만 해당)을 확인해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제15조제1항 및 별지 제16호서식).
- 위 1.에서 정하는 수 이상의 개업공인중개사로부터 받은 부동산거래정보망가입·이용신청서 및 그 개업공인중개사의 중개사무소등록증 사본
- 정보처리기사 자격증 사본
- 공인중개사 자격증 사본
- 주된 컴퓨터의 용량 및 성능 등을 확인할 수 있는 서류
- 「전기통신사업법」에 따라 부가통신사업신고서를 제출하였음을 확인할 수 있는 서류
[지정처분]
- 국토교통부장관은 지정신청을 받은 때에는 지정신청을 받은 날부터 30일 이내에 이를 검토하여 지정기준에 적합하다고 인정되는 경우에는 거래정보사업자로 지정하고, 다음의 사항을 거래정보사업자지정대장에 기재한 후에 거래정보사업자지정서를 교부해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제15조제3항).
| 구분 | 내용 |
| 거래정보사업자지정대장에 기재해야 하는 사항 | ▪ 지정 번호 및 지정 연월일 ▪ 상호 또는 명칭 및 대표자의 성명 ▪ 사무소의 소재지 ▪ 주된 컴퓨터설비의 내역 ▪ 전문자격자의 보유에 관한 사항 |
위 거래정보사업자지정대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성·관리해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제15조제5항).
[운영규정의 승인]
- 지정을 받은 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정해 국토교통부장관의 승인을 얻어야 합니다. 이를 변경하려는 때에도 또한 같습니다(「공인중개사법」 제24조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제15조제4항).
| 구분 | 내용 |
| 운영규정에서 정해야 할 사항 |
▪ 부동산거래정보망에의 등록절차 ▪ 자료의 제공 및 이용방법에 관한 사항 ▪ 가입자에 대한 회비 및 그 징수에 관한 사항 ▪ 거래정보사업자 및 가입자의 권리·의무에 관한 사항 ▪ 그 밖에 부동산거래정보망의 이용에 관하여 필요한 사항 |
[거래정보사업자의 의무]
- 거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한정하여 이를 부동산거래정보망에 공개해야 하며, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 해서는 안 됩니다(「공인중개사법」 제24조제4항).
[개업공인중개사의 의무]
- 개업공인중개사는 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개해서는 안 되며, 해당 중개대상물의 거래가 완성된 때에는 지체 없이 이를 해당 거래정보사업자에게 통보해야 합니다(「공인중개사법」 제24조제7항).
[거래정보사업자 지정취소]
- 국토교통부장관은 거래정보사업자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 지정을 취소할 수 있습니다(「공인중개사법」 제24조제5항).
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우
2. 위 운영규정의 승인 또는 변경승인을 받지 않거나 운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우
3. 거래정보사업자의 의무(「공인중개사법」 제24조제4항)를 위반해 정보를 공개한 경우
4. 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 않은 경우
5. 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산이나 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 경우
- 국토교통부장관은 위 1.부터 4.까지의 사유로 거래정보사업자 지정을 취소하려는 경우에는 청문을 실시해야 합니다(「공인중개사법」 제24조제6항).
<중개대상물의 확인·설명의무와 소유자 등의 확인>
[중개대상물의 확인·설명]
- 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다(규제「공인중개사법」 제25조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제21조제1항).
1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
3. 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
4. 관리비 금액과 그 산출내역(주택 임대차 중개에만 적용)
5. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
6. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
7. 벽면·바닥면 및 도배의 상태
8. 일조·소음·진동 등 환경조건
9. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
10. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율
11. 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항(주택 임대차 중개에만 적용)
12. 「주민등록법」 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항(주택 임대차 중개에만 적용)
13. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 민간임대주택인 경우만 해당, 주택 임대차 중개에만 적용)
[※ 주택 임대차계약 중개 시 설명의무]
- 개업공인중개사는 주택 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음의 사항을 설명해야 합니다(「공인중개사법」 제25조의3).
▪ 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항(「주택임대차보호법」 제3조의6제4항)
▪ 임대인의 동의를 받아 임대인이 납부하지 않은 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항(「국세징수법」 제109조제1항, 제2항, 「지방세징수법」 제6조제1항 및 제3항)
[중개대상물 상태에 관한 자료의 요구]
- 개업공인중개사는 위에 따른 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제25조제2항).
- 개업공인중개사는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(규제「공인중개사법 시행령」 제21조제2항).
[중개대상물확인·설명서의 작성]
- 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위 1.부터 9.까지의 확인·설명사항을 중개대상물확인·설명서에 적어 거래당사자에게 발급하고 3년간 그 원본, 사본 또는 전사문서를 보존해야 합니다. 다만, 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그렇지 않습니다(규제「공인중개사법」 제25조제3항, 규제「공인중개사법 시행령」 제21조제3항 및 제4항).
- 위 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말함)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다(규제「공인중개사법」 제25조제4항).
[소유자 등의 확인]
- 개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위해 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제25조의2).
<거래계약서의 작성>
[거래계약서의 작성 및 보존의무]
- 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성된 때에는 다음의 사항을 기재한 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 교부하고 5년 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존해야 합니다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그렇지 않습니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항, 규제「공인중개사법 시행령」 제22조제1항 및 제2항).
| 구분 | 기재 사항 |
| 거래계약서에 기재해야 하는 사항 | ▪ 거래당사자의 인적 사항 ▪ 물건의 표시 ▪ 계약일 ▪ 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 ▪ 물건의 인도일시 ▪ 권리이전의 내용 ▪ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 ▪ 중개대상물확인·설명서 교부일자 ▪ 그 밖의 약정내용 |
- 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 됩니다(규제「공인중개사법」 제26조제3항).
[서명 및 날인]
- 거래계약서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말함)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조제2항 및 제25조제4항 준용).
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