<건축물의 대지와 도로>
[대지의 안전을 위한 조치]
※ 일러두기
▪ 아래의 내용은 「건축법」의 모든 내용을 설명하고 있지 않으며, 공인중개사 업무와 관계된 일부사항에 대해서만 설명하고 있으므로, 자세한 내용은 『국가법령정보센터』에서 해당법령의 전문을 확인하시기 바랍니다.
| 구분 | 내용 |
| 대지의 높이 | ▪ 대지는 인접한 도로면보다 낮아서는 안 되지만, 대지의 배수에 지장이 없거나 건축물의 용도상 방습(防濕)의 필요가 없는 경우에는 인접한 도로면보다 낮아도 됩니다(규제「건축법」 제40조제1항). |
| 습지 등 | ▪ 습한 토지, 물이 나올 우려가 많은 토지, 쓰레기, 그 밖에 이와 유사한 것으로 매립된 토지에 건축물을 건축하는 경우에는 성토(盛土), 지반 개량 등 필요한 조치를 해야 합니다(규제「건축법」 제40조제2항). |
| 배수시설 | ▪ 대지에는 빗물과 오수를 배출하거나 처리하기 위해 필요한 하수관, 하수구, 저수탱크, 그 밖에 이와 유사한 시설을 해야 합니다(규제「건축법」 제40조제3항). |
| 옹벽 | ▪ 손궤(損潰: 무너져 내림)의 우려가 있는 토지에 대지를 조성하려면 옹벽을 설치하거나 그 밖에 필요한 조치를 해야 하는데, 옹벽의 외벽면에는 이의 지지 또는 배수를 위한 시설 외의 구조물이 밖으로 튀어나오지 못하도록 해야하는 등의 조치를 해야 합니다(규제「건축법」 제40조제4항 및 규제「건축법 시행규칙」 제25조 참조) |
[대지의 조경]
- 면적이 200㎡ 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 해야 합니다(규제「건축법」 제42조제1항 본문).
- 다만, 녹지지역에 건축하는 건축물, 면적 5000㎡ 미만인 대지에 건축하는 공장, 연면적의 합계가 1천500㎡ 미만인 공장, 산업단지의 공장, 축사, 가설건축물 등 규제「건축법 시행령」 제27조제1항에 따른 건축물은 조경 등의 조치를 하지 않을 수 있습니다(규제「건축법」 제42조제1항 단서).
[공개 공지 등의 확보]
- 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 "공개공지등"이라 함)을 설치해야 합니다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있습니다(규제「건축법」 제43조제1항 및 규제「건축법 시행령」 제27조의2제1항).
- 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외), 운수시설(여객용 시설만 해당), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천㎡ 이상인 건축물
- 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물
- 건축물에 공개공지등을 설치하는 경우에는 건축물의 용적률을 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하로 완화하여 적용합니다(규제「건축법 시행령」 제27조의2제4항제1호 참조).
- 공개공지등의 면적은 대지면적의 10/100 이하의 범위에서 건축조례로 정합니다. 이 경우 규제「건축법」 제42조에 따른 조경면적과 규제「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호에 따른 매장유산의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있습니다(규제「건축법 시행령」 제27조의2제2항).
- 공개공지등에는 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있습니다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 안 됩니다(규제「건축법 시행령」 제27조의2제6항).
- 누구든지 공개공지등에 다음에 해당하는 행위를 하면 안 됩니다(규제「건축법」 제43조제4항·제5항 및 규제「건축법 시행령」 제27조의2제7항). 공개공지등의 일정 공간을 점유하여 영업을 하는 행위
- 공개공지등의 이용에 방해가 되는 행위로서 다음의 행위
√ 공개공지등에 규제「건축법 시행령」 제27조의2제3항에 따른 시설 외의 시설물을 설치하는 행위
√ 공개공지등에 물건을 쌓아 놓는 행위
- 울타리나 담장 등의 시설을 설치하거나 출입구를 폐쇄하는 등 공개공지등의 출입을 차단하는 행위
- 공개공지등과 그에 설치된 편의시설을 훼손하는 행위
- 그 밖에 위의 행위와 유사한 행위로서 건축조례로 정하는 행위
[대지와 도로의 관계]
- 건축물의 대지는 2ｍ 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로 제외)에 접해야 합니다(규제「건축법」 제44조제1항).
- 다만, ① 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우, ② 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지 등의 공지가 있는 경우, ③ 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우에 해당하면 건축물의 대지가 도로에 접하지 않아도 됩니다.
[※ 도로의 종류]
▪ 통행도로: 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4ｍ 이상의 도로로서 다음의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로(규제「건축법」 제2조제1항제11호).
√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
√ 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)이 위치를 지정하여 공고한 도로
▪ 자동차 통행이 불가능한 도로: 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 지형적 조건으로 인해 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정해 그 위치를 지정·공고하는 구간의 너비 3ｍ 이상(길이가 10ｍ 미만인 막다른 도로인 경우 너비 2ｍ 이상)인 도로(「건축법 시행령」 제3조의3제1호).
▪ 막다른 도로: 자동차 통행이 불가능한 도로가 아닌 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 다음의 기준 이상인 도로(「건축법 시행령」 제3조의3제2호).
| 막다른 도로의 길이 | 도로의 너비 |
| 10ｍ 미만 | 2ｍ |
| 10ｍ 이상 35ｍ 미만 | 3ｍ |
| 35ｍ 이상 | 6ｍ(도시지역이 아닌 읍·면지역은 4ｍ) |
연면적의 합계가 2천㎡(공장인 경우 3천㎡) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물 제외)의 대지는 너비 6ｍ 이상의 도로에 4ｍ 이상 접해야 합니다(규제「건축법 시행령」 제28조제2항).
[건축선의 지정과 건축제한]
- 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 "건축선(建築線)"이라 함]은 대지와 도로의 경계선으로 합니다(규제「건축법」 제46조제1항).
- 건축물과 담장은 건축선의 수직면(垂直面)을 넘어서는 안 됩니다. 다만, 지표(地表) 아래 부분은 그렇지 않습니다(규제「건축법」 제47조제1항).
- 도로면으로부터 높이 4.5ｍ이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 않는 구조로 해야 합니다(규제「건축법」 제47조제2항).
<건축물의 구조 및 재료>
[건축물의 구조내력 등]
- 건축물은 고정하중, 적재하중(積載荷重), 적설하중(積雪荷重), 풍압(風壓), 지진, 그 밖의 진동 및 충격 등에 대해 안전한 구조를 가져야 하며, 건축물을 건축하거나 대수선하는 경우에는 구조의 안전을 확인해야 합니다(규제「건축법」 제48조제1항 및 제2항).
[피난시설 등의 설치 기준]
| 구분 | 내용 |
| 직통계단 | ▪ 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층 및 피난안전구역을 말함) 외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 1개 소의 계단을 말함)에 이르는 보행거리가 30m 이하가 되도록 설치해야 합니다(규제「건축법 시행령」 제34조제1항 본문). |
| 난간 | ▪ 옥상광장 또는 2층 이상인 층에 있는 노대등[노대(露臺)나 그 밖에 이와 비슷한 것을 말함]의 주위에는 높이 1.2m 이상의 난간을 설치해야 합니다. 다만, 그 노대등에 출입할 수 없는 구조인 경우에는 그렇지 않습니다(규제「건축법 시행령」 제40조제1항). |
| 비상문자동개폐장치 | ▪ 피난 용도로 쓸 수 있는 광장을 옥상에 설치하는 다중이용 건출물 또는 연면적 1천제곱미터 이상인 공동주택의 경우 등에는 옥상으로 통하는 출입문에 규제「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제40조제1항 및 제2항에 따른 성능인증 및 제품검사를 받은 비상문자동개폐장치(화재 등 비상시에 소방시스템과 연동되어 잠김 상태가 자동으로 풀리는 장치를 말함)를 설치해야 합니다(규제「건축법 시행령」 제40조제3항 참조). |
| 헬리포트 | ▪ 층수가 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의 바닥면적의 합계가 1만 ㎡ 이상인 건축물의 옥상에 건축물의 지붕을 평지붕으로 하는 경우에는 헬리포트를 설치하거나 헬리콥터를 통해 인명 등을 구조할 수 있는 공간을 확보해야 합니다(규제「건축법 시행령」 제40조제4항제1호 참조). |
| 피난안전구역 | ▪ 초고층 건축물(층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물)에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단과 직접 연결되는 피난안전구역(건축물의 피난·안전을 위해 건축물 중간층에 설치하는 대피공간을 말함)을 지상층으로부터 최대 30개 층마다 1개소 이상 설치해야 합니다(규제「건축법 시행령」 제34조제3항). |
<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>
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