생활법률정보_전세사기 피해자 지원_전세사기피해의 유형_불법중개인의 중개행위

<불법중개인의 중개행위>

 

[깡통전세 모의사례]

 

- 주택 소유자, 공인중개사, 중개보조원, 임대인 등이 공모하여 깡통전세 계약을 유도하는 다음과 같은 방식의 전세사기 사례가 여러 건 적발되고 있습니다[국토교통부 보도자료(2024.1.15.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 1면 및 붙임 2 사례 5 참조].

 

중개보조원 등이 매도인에게 접근하여 Up계약(실제 계약금액 보다 높은 거래금액으로 계약서를 작성하는 행위)을 유도하고, 공인중개사 등이 임차인을 유인하여 매매가와 동일 금액으로 전세 계약을 체결한 후 보증금을 지급할 능력이 없는 매수인에게 당사자 직거래 형식으로 임대차계약을 승계하여 보증금 반환을 어렵게 하고, 자신들은 실제 매매금과 임대차보증금의 차액을 서로 나눠가진 것으로 추정되는 사례

 

 

 

[등록되지 않은 중개업자의 중개행위]

 

- 또한, 다음과 같이 폐업신고 후에도 다른 중개사의 등록증을 대여하여 중개사무소를 운영하는 등 무등록 중개업자의 중개행위로 인한 전세사기 피해도 다수 적발되고 있습니다[국토교통부 보도자료(2024.1.15.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 1면 및 붙임 2 사례 1·2·4 참조].

 

- 폐업한 중개사무소의 간판을 철거하지 않은 채 폐업신고 된 공인중개사의 상호 및 대표 명함을 소지하고, 폐업신고 된 공인중개사의 중개사무소등록증·공인중개사 자격증·사업자등록증 사본을 게시하여 무등록 중개행위를 하는 사례

 

- 폐업한 공인중개사가 인근 본인소유 건물에 중개사무소를 재개설하고 다른 공인중개사 명의로 서류상 이전신고만 한 후 본인이 중개사무소를 운영하는 등 둘 이상의 사무소를 운영한 사례

 

- 9억 5천만원 상당의 부동산 매매계약시, 다운계약서(실제 계약금액 보다 낮은 거래금액으로 작성한 계약서)를 작성하며 해당 명의는 공인중개사 A의 명의로, 중개대상물 확인·설명서 및 거래신고는 공인중개사 B의 명의로 하였으나, 실제 계약서 등의 작성은 공인중개사 A, B가 등록증을 대여하고 무등록자인 중개업자가 진행한 사례

 

 

 

<Q&A>

 

Q : (부동산/임대차 : 전세사기 피해자 지원: 전세사기피해의 유형) 최근 전세사기가 급증하고 있는데, 어떤 유형들이 있나요?

 

A : 전세사기와 관련하여 다양한 사례가 발생하고 있으며, 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

 

◇ 계약 단계에서의 피해 유형

☞ 계약 단계에서는 깡통전세, 임대인의 대출실행 또는 신탁 부동산을 이용한 사기 등 다음과 같은 사례가 조사되고 있습니다.

 

구 분	대표 사례
깡통전세로 인한 피해	임대업자들이 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인에 매도한 뒤 잠적한 사례 빌라를 신축한 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 빌라 건물을 통째로 매수하게 한 뒤, 임차인을 유인해 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 하고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 곤란하게 한 사례
전입신고 당일 임대인의 대출 실행	임차인이 전세계약을 한 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으나, 그 효력이 발생하기 전 임대인이 자산이 거의 없다시피 한 사람에게 소유권을 넘기고 그 사람이 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례
신탁 부동산을 이용한 사기	신탁계약을 체결한 경우 사전 승낙 및 합의 없이 계약을 맺을 경우 계약 자체가 무효가 되는 문제가 발생할 수 있음에도, 동의 없이 임대차계약을 체결한 사례
중개인으로 인한 피해	중개보조원 등이 매도인에게 접근하여 Up계약(실제 계약금액보다 높은 거래금액으로 계약서를 작성하는 행위)을 유도하고, 공인중개사 등이 임차인을 유인해 매매가와 동일 금액으로 전세 계약을 체결한 후 보증금을 지급할 능력이 없는 매수인에게 당사자 직거래 형식으로 임대차계약을 승계해 보증금 반환을 어렵게 한 사례 폐업한 중개사무소의 간판을 철거하지 않은 채 폐업신고된 공인중개사의 상호 및 대표 명함을 소지하고 해당 공인중개사의 중개사무소등록증, 사업자등록증 사본 등을 게시하여 무등록 중개행위를 한 사례

 

 

 

◇ 계약 이후 피해 유형

☞ 계약 이후에는 계약상의 하자나 임차인의 대항력 상실 등의 문제로 인한 전세사기 피해사례가 조사되고 있습니다.

 

구 분	대표 사례
허위 또는 하자 있는 계약	전세계약 체결 권한이 없는 중개보조원 등이 권한이 있는 것처럼 임차인을 속여 전세계약을 체결한 후 보증금을 송금받고 임대인에게 월 임대료인 것처럼 일부 금액만 보낸 뒤 나머지 금액은 편취한 사례 계약서에 신탁등기 말소 등 임대인의 의무를 특약사항으로 적었으나, 계약 후 특약사항을 실행하지 않아 경매가 진행된 사례
임차인의 대항력 상실	임대인의 국세 및 강제징수비, 지방자치단체 징수금 또는 임금채권 등의 우선변제로 인한 피해 사례 임차인과 관련 없는 제3자와 주택 임대인이 임차인 몰래 다른 곳으로 허위 전출시켜 대항력을 상실하게 하고, 해당 주택을 담보로 대출받는 사례

 

 

 

<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>

 

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