생활법률정보_전세사기 피해자 지원_전세사기피해의 유형_임대인의 임금채무 및 미납국세 등의 존재, 임차인 몰래 다른 주소에 전입신고함에 따른 피해

<임대인의 임금채무 및 미납국세 등의 존재>

 

[미납국세 및 임금채권 등의 우선변제로 인한 피해 사례]

 

- 국세 및 강제징수비, 지방자치단체의 징수금 또는 임금채권 등은 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수됩니다(「국세기본법」 제35조제1항, 「지방세기본법」 제71조제1항 및 규제「근로기준법」 제38조 참조).

 

- 실제로 한국자산관리공사의 자료에 따르면 2016년부터 2020년에 이르기까지 임대인이 국세를 미납하는 바람에 900명의 가까운 세입자가 총 335억원의 보증금을 돌려받지 못한 사례가 조사되었습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털-전세사기 피해 예방-입주한 이후-미납국세 및 임금채권 우선 변제 참조].

 

 

 

<임차인 몰래 다른 주소에 전입신고함에 따른 피해>

 

[임차인 몰래 다른 주소에 전입신고 후 권리관계 변동 사례]

 

- 최근 서울시에서는 임차인과 관련 없는 제3자와 주택 임대인이 임차인을 몰래 다른 곳으로 허위 전입신고 한 뒤, 임대인이 해당 주택을 담보로 대출받아 근저당을 설정하는 신종 전세사기 범죄 의심사례가 조사되었습니다[서울특별시 보도자료(2023.3.8.), “서울시, 주택 담보대출 위해 임차인 허위 전출시킨 사례 발견...수사 의뢰” 참조].

 

[임차인 몰래 다른 주소에 전입신고 후 권리관계 변동 사례]

[임차인 몰래 다른 주소에 전입신고 후 권리관계 변동 사례]

 

 

 

<Q&A>

 

Q : (부동산/임대차 : 전세사기 피해자 지원: 전세사기피해의 유형) 최근 전세사기가 급증하고 있는데, 어떤 유형들이 있나요?

 

A : 전세사기와 관련하여 다양한 사례가 발생하고 있으며, 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

 

◇ 계약 단계에서의 피해 유형

☞ 계약 단계에서는 깡통전세, 임대인의 대출실행 또는 신탁 부동산을 이용한 사기 등 다음과 같은 사례가 조사되고 있습니다.

 

구 분	대표 사례
깡통전세로 인한 피해	임대업자들이 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인에 매도한 뒤 잠적한 사례 빌라를 신축한 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 빌라 건물을 통째로 매수하게 한 뒤, 임차인을 유인해 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 하고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 곤란하게 한 사례
전입신고 당일 임대인의 대출 실행	임차인이 전세계약을 한 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으나, 그 효력이 발생하기 전 임대인이 자산이 거의 없다시피 한 사람에게 소유권을 넘기고 그 사람이 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례
신탁 부동산을 이용한 사기	신탁계약을 체결한 경우 사전 승낙 및 합의 없이 계약을 맺을 경우 계약 자체가 무효가 되는 문제가 발생할 수 있음에도, 동의 없이 임대차계약을 체결한 사례
중개인으로 인한 피해	중개보조원 등이 매도인에게 접근하여 Up계약(실제 계약금액보다 높은 거래금액으로 계약서를 작성하는 행위)을 유도하고, 공인중개사 등이 임차인을 유인해 매매가와 동일 금액으로 전세 계약을 체결한 후 보증금을 지급할 능력이 없는 매수인에게 당사자 직거래 형식으로 임대차계약을 승계해 보증금 반환을 어렵게 한 사례 폐업한 중개사무소의 간판을 철거하지 않은 채 폐업신고된 공인중개사의 상호 및 대표 명함을 소지하고 해당 공인중개사의 중개사무소등록증, 사업자등록증 사본 등을 게시하여 무등록 중개행위를 한 사례

 

 

 

◇ 계약 이후 피해 유형

☞ 계약 이후에는 계약상의 하자나 임차인의 대항력 상실 등의 문제로 인한 전세사기 피해사례가 조사되고 있습니다.

 

구 분	대표 사례
허위 또는 하자 있는 계약	전세계약 체결 권한이 없는 중개보조원 등이 권한이 있는 것처럼 임차인을 속여 전세계약을 체결한 후 보증금을 송금받고 임대인에게 월 임대료인 것처럼 일부 금액만 보낸 뒤 나머지 금액은 편취한 사례 계약서에 신탁등기 말소 등 임대인의 의무를 특약사항으로 적었으나, 계약 후 특약사항을 실행하지 않아 경매가 진행된 사례
임차인의 대항력 상실	임대인의 국세 및 강제징수비, 지방자치단체 징수금 또는 임금채권 등의 우선변제로 인한 피해 사례 임차인과 관련 없는 제3자와 주택 임대인이 임차인 몰래 다른 곳으로 허위 전출시켜 대항력을 상실하게 하고, 해당 주택을 담보로 대출받는 사례

 

 

 

<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>

 

이상으로 생활법률정보_전세사기 피해자 지원_전세사기피해의 유형_임대인의 임금채무 및 미납국세 등의 존재, 임차인 몰래 다른 주소에 전입신고함에 따른 피해에 대한 내용을 정리하였습니다.

 

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