생활법률정보_상가건물임대차_상가건물의 사용·수익_임차인의 차임지급 의무, 차임을 낼 수 없는 경우의 보증금 차감, 차임의 연체와 해지

<임차인의 차임지급 의무>

 

[차임지급 의무]

 

- 임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제618조).

 

- 당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는, 매월 말에 지급하면 됩니다(「민법」 제633조).

 

 

 

<차임을 낼 수 없는 형편인데, 보증금에서 차임을 제하도록 할 수 있나요?>

 

Q. A씨는 중학교 앞에서 분식집을 운영 중입니다. 방학이 되자 등교하는 학생들이 적어져 분식집 영업이 학기 중만큼 잘 되지 않았습니다. A씨는 임대인에게 방학 기간 중의 차임을 보증금으로 내겠다고 할 수 있을까요?

 

A. 임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어, 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결).

 

- 그러나 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다(대법원 1994.9.9. 선고 94다4417 판결).

 

 

 

<차임의 연체와 해지>

 

[차임 연체 및 임대차계약 해지]

 

※ 차임연체와 해지(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8)의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

 

- 임차인이 3번에 걸쳐 차임을 연체하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8).

 

- 3번 연체의 기준은 지급시기인데, 예를 들어 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우에는 3년분의 차임, 즉 360만원이 됩니다.

 

- 3번에 걸쳐 연체를 하는 경우 연속적으로 차임을 연체해야 하는지, 1년에 3번 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있는지에 의문이 생길 수 있습니다. 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우 연속해서 세 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 9월분과 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월 분 차임을 연체하는 것처럼 1년에 총 3개월분의 차임을 연체한다면 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

- 위 규정은 강행규정으로서, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

 

- 예를 들어, 1번만 차임을 연체해도 임대차계약을 해지할 수 있다고 약정하거나, 3번 이상 연체하면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료된다는 등의 약관조항은 임차인에게 불리하므로 무효입니다.

 

 

 

<공동 임차인의 연대의무>

 

[공동 임차인의 연대 차임지급 의무]

 

- 여러 사람이 공동으로 상가건물을 임차하여 사용·수익하는 경우에는, 임차인 각자가 연대해서 차임지급 의무를 부담하게 됩니다(「민법」 제654조에 따른 제616조의 준용).

 

 

 

<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>

이상으로 생활법률정보_상가건물임대차_상가건물의 사용·수익_임차인의 차임지급 의무, 차임을 낼 수 없는 경우의 보증금 차감, 차임의 연체와 해지에 대한 내용을 정리하였습니다.

 

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