<임대인의 권리>
[차임지급청구권]
- 차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급해도 됩니다(「민법」 제618조).
- 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권이나 그 밖의 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하고, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결).
- 차임의 지급시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급시기에 관한 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우에는 매월 말에 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제633조).
[차임증액청구권(「민법」 제627조)]
- 임대인은 임대차계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래에 대해 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).
- 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 한 경우에는 증액을 청구할 수 없습니다. 그러나 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 했더라도 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임의 증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).
- 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제3항).
- 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).
- 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).
- 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5% 를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
[임대물반환청구권]
- 임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있습니다. 또한 부속시킨 물건을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
- 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있습니다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제617조의 준용).
[임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리]
- 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있습니다. 이 때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없습니다(「민법」 제624조). 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다(「민법」 제618조).
<임대인의 의무>
[상가건물을 사용·수익하게 할 의무]
- 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 해야 합니다(「민법」 제618조).
- 이를 위해 임대인은 상가건물을 임차인에게 인도해야 하고, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지할 수 있도록 수선을 해 주어야 합니다(「민법」 제623조).
- 그러나 임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).
- 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
- 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.
- 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결).
- 임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 합니다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.
[방해제거의무]
- 상가건물 임대차계약 체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 합니다(「민법」 제214조 및 제623조 참조).
[상가건물의 하자 등에 대한 담보책임]
- 임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다(「민법」 제567조).
- 임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고(「민법」 제623조·제580조), 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구하며(「민법」 제627조제1항·제567조, 제572조제1항), 남은 부분의 상가 건물로는 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 상가건물 임대차계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제627조제2항·제567조, 제572조제2항).
[임대차보증금의 반환의무]
- 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다(대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결).
<Q&A>
Q : (부동산/임대차 : 상가임대차: 지붕에 비가 샐 때) 상가건물 임대차 계약을 체결할 때 상가에 대한 수선의무는 임차인의 부담으로 한다는 특약을 맺었습니다. 그런데 최근 지붕의 균열로 비가 많이 새고 있는데, 이것도 임차인인 제가 고쳐야 하나요?
A : 임대인이 수리해야 합니다.
- 본래 임대인에게 수선의무가 있지만 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.
- 그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담해야 합니다.
- 따라서 질문의 경우에는 임대인이 수리해야 할 의무가 발생합니다.
◇ 상가건물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무
☞ 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다. 이를 위해 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다.
☞ 그러나 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 그 수선의무를 부담합니다.
◇ 수선의무에 대한 특약
☞ 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.
☞ 그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.
◇ 손해배상 청구 등
☞ 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.
<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>
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