생활법률정보_상가건물임대차_상가건물 임대차 계약_차임 또는 보증금의 증액청구, 차임 또는 보증금의 감액청구, 증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력, 월차임 전환, 월차임 전환 이율의 제한

<차임 또는 보증금의 증액청구>

 

[차임 또는 보증금의 증액청구]

 

- 임대인은 임대차계약의 중 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).

 

- 위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 

- 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

 

 

[차임증액 금지 특약]

 

- 임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

 

- 그러나 임대인은 차임을 증액하지 않겠다는 특약을 했다하더라도 약정 후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

 

 

[증액청구 기간 및 금액의 제한]

 

- 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).

 

- 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).

 

- 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 

- 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 단서(차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못함)를 적용하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제3항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 

- 위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 

 

 

<차임 또는 보증금의 감액청구>

 

[차임 또는 보증금의 감액청구]

 

- 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).

 

- 위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 

- 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차는 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

 

 

[차임감액 금지 특약의 무효]

 

- 증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조 및 「민법」 제652조에 따른 제628조의 준용).

 

- 따라서, 임차인은 차임감액을 요청하지 않겠다는 특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

<증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력>

 

[보증금 증액 부분에 대한 대항력]

 

- 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의 하에 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액된 부분은 저당권의 설정 이후에 새로이 체결된 계약에 따른 금액이므로 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

 

 

 

[증액에 따른 임대차계약서 작성 및 확정일자]

 

- 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

- 따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

 

 

<Q&A>

 

Q1 : (부동산/임대차 : 상가임대차: 보증금 증액 청구) 서울에서 보증금 1억원, 월세 100만원에 상가건물을 임차하여 가게를 운영하던 중 8개월째에 건물주가 주변 시세가 많이 올랐다며 보증금을 더 올려달라 합니다. 어떻게 해야 하나요?

 

A1 : 임대인의 보증금 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.

 

◇ 임대인의 차임 또는 보증금의 증액청구

☞ 임대인은 임대차계약이 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다.

 

◇ 임대인의 차임·보증금 증액 한도

☞ 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다.

 

◇ 임대인의 차임·보증금 증액 청구 기간의 제한

☞ 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

 

◇ 증액 부분에 대한 확정일자 받아놓기

☞ 증액 청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

 

 

Q2 : (부동산/임대차 : 상가임대차: 보증금 감액 청구) 주변 상가의 시세가 많이 하락하여 임차 보증금을 조금 내려 돌려받고 싶습니다. 계약 당시 보증금 증감청구 금지 특약을 하였는데, 보증금 감액청구가 가능할까요?

 

A2 : 가능합니다.

 

- 상가 보증금의 증액금지 특약이 있는 경우에는 임대인의 증액청구를 할 수 없지만, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

 

- 따라서 임차인은 감액금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액청구를 할 수 있습니다.

 

◇ 차임·보증금 감액 청구

☞ 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다.

 

☞ 임대차계약이 갱신되는 경우에는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 이 경우에도 감액청구는 할 수 있습니다.

 

◇ 차임·보증금 감액 금지 특약

☞ 증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

 

◇ 합의, 조정, 소송

☞ 당사자 사이에 상당하다고 주장하는 감액에 관해 합의가 되지 않는 경우에는 민사조정 신청을 하거나 법원에 차임 등의 감액청구의 소를 제기하여 그 상당액을 확정할 수 있습니다.

 

 

 

<월차임 전환>

 

[보증금의 월 차임의 전환]

 

- 보증금의 전부 또는 일부는 월세로 전환할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제12조).

 

- 다만, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 내야 하는 월세는 돌려받은 금액에 다음 중 낮은 비율을 곱한 금액을 월로 나눈 금액을 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제12조 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조).

 

- 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 연 12%

- 한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율

 

 

 

<월차임 전환 이율의 제한>

 

[월차임 전환시 산정률]

 

- 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 전환 금액의 비율은 연 12%를 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조).

 

- 예를 들어, 보증금 5천만원인 상가건물의 임대차계약을 체결한 경우 당사자의 합의로 보증금 중 1천만원을 돌려받고, 나머지는 월세를 내는 것으로 전환할 수 있습니다. 이 때 월세는 돌려받은 1천만원의 연 12%의 이율인 120만원을 월로 나눈 10만원을 넘을 수 없습니다.

 

※ 위의 보증금의 월차임 전환 이율의 제한규정은 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물에만 적용됩니다.

 

 

 

<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>

 

이상으로 생활법률정보_상가건물임대차_상가건물 임대차 계약_차임 또는 보증금의 증액청구, 차임 또는 보증금의 감액청구, 증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력, 월차임 전환, 월차임 전환 이율의 제한에 대한 내용을 정리하였습니다.

 

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