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<용도지역>

 

[용도지역의 지정]

 

- 국토교통부장관, 시·도지사 또는 「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 함)의 시장(이하 "대도시 시장"이라 함)은 다음의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항 및 제29조제1항 참조).

대분류	중분류	내용
도시지역	주거지역	▪ 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역
	상업지역	▪ 상업이나 그 밖의 업무 편익을 증진하기 위해 필요한 지역
	공업지역	▪ 공업의 편익을 증진하기 위해 필요한 지역
	녹지지역	▪ 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역
관리지역	보전관리지역	▪ 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	생산관리지역	▪ 농업·임업·어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획관리지역	▪ 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역	농림지역
자연환경보전지역	자연환경보전지역

 

※ 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시·군관리계획결정으로 주거지역·상업지역·공업지역 및 녹지지역을 세분하여 지정할 수 있으며, 용도지역의 세분은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조에서 확인할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제2항).

 

 

 

[다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 지정 등 의제]

 

- 다음의 어느 하나의 구역 등으로 지정·고시된 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 ‘도시지역’으로 결정·고시된 것으로 봅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제42조제1항).

 

1. 「항만법」에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면

2. 「어촌·어항법」에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면

3. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지

4. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구

5. 「전원개발촉진법」에 따른 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 또는 송·변전설비만을 설치하기 위한 전원개발사업구역 및 예정구역은 제외)

 

- 관리지역에서 「농지법」에 따른 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 농림지역으로, 관리지역의 산림 중 「산지관리법」에 따라 보전산지로 지정·고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정·고시된 것으로 봅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제42조제2항).

 

- 위 1.부터 5.까지에 해당하는 구역·단지·지구 등이 해제되는 경우(개발사업이 완료되는 경우 제외) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 다른 법률에서 그 구역등이 어떤 용도지역에 해당되는지를 따로 정하고 있지 않은 경우에는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 봅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제42조제4항 전단).

 

 

 

[용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한]

 

- 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대하여는 건축물의 건축제한, 건폐율, 용적률의 규정을 적용할 때에 ‘자연환경보전지역’에 관한 규정을 적용합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제1항).

 

- 도시지역 또는 관리지역이 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 건축물의 건축제한, 건폐율, 용적률의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 ‘보전녹지지역’에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 ‘보전관리지역’에 관한 규정을 적용합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제2항 및 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제86조).

 

※ 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 함)의 비율을 의미하고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 의미합니다(규제「건축법」 제55조 본문 및 제56조 본문).

 

 

 

<용도지구>

 

[용도지구의 지정]

 

- 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음의 어느 하나에 해당하는 용도지구의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항 및 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조제1항).

구분	내용
경관지구	▪ 경관의 보전·관리 및 형성을 위해 필요한 지구
고도지구	▪ 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
방화지구	▪ 화재의 위험을 예방하기 위해 필요한 지구
방재지구	▪ 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 지구
보호지구	▪ 「국가유산기본법」 제3조에 따른 국가유산, 중요 시설물[항만, 공항, 공용시설(공공업무시설, 공공필요성이 인정되는 문화시설·집회시설·운동시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설로서 도시·군계획조례로 정하는 시설), 교정시설·군사시설을 말함] 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위해 필요한 지구
취락지구	▪ 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
개발진흥지구	▪ 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
특정용도 제한지구	▪ 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
복합용도지구	▪ 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위해 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

 

※ 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 필요하다고 인정되면 용도지구를 도시·군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있으며, 용도지구의 세분은 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조제2항에서 확인할 수 있습니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제2항).

 

 

 

[용도지구에서의 건축제한]

 

- 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제2항).

 

- 경관지구안에서의 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채 및 대지안의 조경 등에 관하여는 그 지구의 경관의 보전·관리·형성에 필요한 범위안에서 도시·군계획조례로 정합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제72조제2항).

 

- 고도지구안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없습니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제74조).

 

- 방재지구안에서는 풍수해·산사태·지반붕괴·지진이나 그 밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다. 다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 않는 범위안에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제75조).

 

 

 

<용도구역>

 

[용도구역의 종류와 제한사항]

구분	내용
개발제한 구역	▪ 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조제1항).
도시자연 공원구역	▪ 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2제1항).
시가화 조정구역	▪ 시·도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해 5년 이상 20년 이내의 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다. 다만, 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제32조제1항). ▪ 시가화조정구역에서의 도시·군계획사업은 국방상 또는 공익상 시가화조정구역안에서의 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 국토교통부장관이 시가화조정구역의 지정목적달성에 지장이 없다고 인정하는 도시·군계획사업만 시행할 수 있습니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조제1항 및 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제87조).

 

 

 

구분	내용
수산자원 보호구역	▪ 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조).
도시혁신구역	▪ 공간재구조화계획 결정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 도시혁신구역으로 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조의3제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제32조의3). √ 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역 √ 주요 기반시설과 연계하여 지역의 거점 역할을 수행할 수 있는 지역 √ 유휴토지 또는 대규모 시설의 이전부지 √ 그 밖에 도시공간의 창의적이고 혁신적인 개발이 필요하다고 인정되는 지역으로서 해당 시·도의 도시·군계획조례로 정하는 지역
복합용도구역	▪ 공간재구조화계획 결정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 복합용도구역으로 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조의4제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제32조의4). √ 산업구조 또는 경제활동의 변화로 복합적 토지이용이 필요한 지역 √ 노후 건축물 등이 밀집하여 단계적 정비가 필요한 지역 √ 복합용도구역으로 지정하려는 지역이 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건축물의 용도, 종류 및 규모 등을 통합적으로 관리할 필요가 있는 지역 √ 그 밖에 복합된 공간이용을 촉진하고 다양한 도시공간을 조성하기 위해 계획적 관리가 필요하다고 인정되는 지역으로서 해당 시·도의 도시·군계획조례로 정하는 지역
도시·군계획시설입체복합구역	▪ 도시·군관리계획 결정권자는 도시·군계획시설의 입체복합적 활용을 위해 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 도시·군계획시설이 결정된 토지의 전부 또는 일부를 도시·군계획시설입체복합구역으로 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조의5제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제32조의5). √ 도시·군계획시설 준공 후 10년이 경과한 경우로서 해당 시설의 개량 또는 정비가 필요한 경우 √ 주변지역 정비 또는 지역경제 활성화를 위해 기반시설의 복합적 이용이 필요한 경우 √ 첨단기술을 적용한 새로운 형태의 기반시설 구축 등이 필요한 경우 √ 그 밖에 효율적이고 복합적인 도시·군계획시설의 조성을 위해 필요한 경우로서 해당 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 경우

 

 

 

<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>

 

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